Das Vermieterpfandrecht – wann gilt es?

Im Mietrecht gibt es das sogenannte Vermieterpfandrecht. Dieses berechtigt den Vermieter nach § 562 Abs. 1 BGB „für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters“ geltend zu machen. Sind die rechtlichen Voraussetzungen für das Vermieterpfandrecht erfüllt, darf der Vermieter nach § 562b BGB auch in Eigenregie verhindern, dass der Mieter die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen beiseiteschafft. Wie weit ein Vermieter dabei gehen darf, musste kürzlich durch das Kammergericht Berlin geklärt werden.

Wie weit reicht das Vermieterpfandrecht?

Folgendes hatte sich zugetragen: Ein Mieter betrieb eine Kfz-Werkstatt in einer Halle. Aufgrund bestehender Forderungen aus dem Mietverhältnis machte die Vermieterin ihr Vermieterpfandrecht geltend. Der Mieter begann daraufhin, Möbel aus seinem Büro und Teile der Werkstatteinrichtung von dem Grundstück zu entfernen. Weil die Vermieterin dies verhindern wollte, blockierte sie kurzerhand alle Zufahrten zu dem Grundstück, indem sie sie zuparkte. Hiergegen setzte sich der Mieter mit rechtlichen Mitteln zur Wehr und es kam zum Gerichtsverfahren.

Wann darf ein Vermieter das Vermieterpfandrecht ausüben?

Das in der ersten Instanz zuständige Landgericht Berlin stufte das Verhalten der Vermieterin als nicht rechtmäßig ein und sah darin eine verbotene Eigenmacht im Sinne des §858 BGB. Gegen die Entscheidung des Landgerichts legte die Vermieterin Rechtsmittel ein, so dass sich nun auch das Kammergericht Berlin mit der Sache befassen musste. Auch hier hatte die Vermieterin jedoch kein Glück. Zum einen befanden die zuständigen Richter des Kammergerichts, dass das Vermieterpfandrecht keine Dauermaßnahmen wie das permanente Blockieren von Grundstückszufahrten rechtfertige – zum anderen verwiesen die Richte auf § 811 Zivilprozessordnung. Dieser Paragraf enthält eine Liste von Sachen, die nicht der Pfändung unterliegen. In diese Liste ordneten die Richter auch die Gegenstände ein, die der Mieter in dem vorliegenden Fall hatte entfernen lassen. Einen Anspruch darauf hat die Vermieterin also nicht.

Quellen:

  • Kammergericht Berlin, Beschluss vom 13. Juli 2015 – 8 U 15/15 –
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 22. Januar 2015 – 12 O 484/14 –