Kündigung des Mietverhältnisses wegen Hinderung an Instandsetzungsmaßnahmen

Nach jahrelangem Leben in einer Wohnung treten regelmäßig Abnutzungserscheinungen und Mängel auf. Der Vermieter ist in den meisten Fällen dazu verpflichtet, diese Schäden durch Reparaturen zu beseitigen. Praktisch für den Mieter, müsste man meinen. Doch nicht immer zeigen sich diese erfreut über die Instandsetzungsarbeiten. Sie verweigern die Kooperation und verwehren dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung. Auch im zugrundeliegenden Fall ging es um dieses Thema.

Mängelbeseitigung durch Vermieter

Die Klägerin ist Besitzerin eines Hauses, dessen Wohnungen sie vermietet. Sie bemerkte 2010, dass der Dachstuhl mit Hausschwamm befallen war. Aus diesem Grund zogen die beklagten Mieter im November desselben Jahres in ein Hotel, damit die Klägerin notwendige Instandhaltungsarbeiten durchführen konnte. Nachdem diese Notmaßnahmen erledigt waren, kehrten die Beklagten wieder in die Wohnung zurück. Den Zugang zu ihrer Wohnung für weitere Maßnahmen, um den Schwammbefall zu beseitigen, verwehrten die Mieter der Klägerin zunächst.

Fristlose Kündigung wegen Zutrittsverweigerung

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage beschäftigt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis durch Kündigung beenden kann, wenn sich der Mieter weigert, notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern hierzu Zutritt zu gewähren. Deshalb kündigte die Klägerin ihren Mietern zum 30. Juni 2011 fristlos. Am 1. August 2011 hatte das Amtsgericht eine einstweilige Verfügung auf Wohnungszutritt erlassen. Am 4. Oktober 2011 wurde der Klägerin dann der Zutritt zur Wohnung gewährt. Im November 2011 wiederholte die Vermieterin die fristlose Kündigung und merkte an, dass die Mieter ihr im gleichen Monat den Zutritt zu einem Kellerraum verwehrten, in welchem sie Installationsarbeiten durchführen wollte.

Die Vorinstanzen wiesen die Räumungsklage ab. Die Revision der Klägerin war allerdings erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter ein maßgebliches wirtschaftliches Interesse an den Instandhaltungsmaßnahmen hat, da diese zum Erhalt des Miethauses beitragen. Somit hätten die Mieter der Vermieterin den Zutritt sofort gewähren müssen und nicht erst ein halbes Jahr später, nur unter dem Aspekt der einstweiligen Verfügung. Man hätte zunächst feststellen sollen, welche Maßnahmen im Einzelnen ergriffen wurden und welche Beeinträchtigungen und Unannehmlichkeiten dem Mieter hierdurch entständen wären. Diese Feststellungen müssen nun vom Landgericht zum endgültigen Abschluss des Falls nachgeholt werden.

 

  • Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 15. April 2015; AZ: VIII ZR 281/13